DECLARACIÓN RUINA LEGAL DE UN EDIFICIO Y CONTRATOS DE RENTA ANTIGUA
CONTRATOS CELEBRADOS ENTRE EL 1 DE ENERO DE 1965 Y EL 1 DE ENERO DE 1995
Para los contratos anteriores (suscritos entre el 1 de enero de 1965 y el 1 de enero de 1995) es de aplicación el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, artículos 114 regla 10ª y el 118.2.
Artículo 114, regla 10ª: El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse por la declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados los inquilinos y arrendatarios.: El procedimiento seguido por el ayuntamiento es correcto y no cabe impugnación.
Artículo 118.2: “Se equipará a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo “.
1º ANTE LA DECLARACIÓN EN RUINA QUE OPCIONES TIENE EL PROPIETARIO
El arrendador o propietario del edificio podrá optar entre acometer las obras o proceder a la demolición del edificio. En esta última, se iniciará un procedimiento de desahucio de las viviendas.
2º EL INQUILINO TIENE DERECHO A RETORNO, SI EL PROPIETARIO DECIDE PROCEDER A LA REPARACIÓN
La respuesta es No, no cabe el derecho de retorno Tanto si se aplica la LAU 1964 como si es la LAU 29/94, la extinción del arrendamiento por declaración de ruina no llevará aparejado el derecho del inquilino de volver a la finca en el supuesto de que se reconstruya o repare el edificio. Los contratos quedan extinguidos, debiendo solicitarse por el arrendador la declaración judicial de resolución de los contratos.
3º ¿ TIENE DERECHO EL INQUILINO A INDEMNIZACIÓN ?
En caso de extinción del arrendamiento por declaración de ruina, el inquilino no tendrá derecho a indemnización alguna. No obstante, lo anterior, el inquilino podría pedir daños y perjuicios si acredita que el arrendador no ha hecho todas las reparaciones necesarias en el edificio, a las que estaba obligado, y por su negligencia ha facilitado la declaración de ruina.
Habría que probar que el propietario durante estos años no realizó las labores de mantenimiento y reparación, para ello es necesario documentar que se le exigió y fue comunicando los daños que sobre la finca había, ya sea mediante burofax, mails, etc… si no es complejo. Dicha indemnización se obtendría mediante una sentencia que, en la vía civil, declare lo que jurisprudencialmente se ha llamado ruina técnica de la finca arrendada.
La exigencia del apartado b) del art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) no indica que la causa de la ruina no sea imputable al arrendador, lo que quiere decir que haya o no influido, el arrendador en ese estado de ruina, habiendo incumplido sus obligaciones de conservar y reparar la vivienda, como ocurrirá casi siempre que se llegue a esta situación. Ello no impide que el contrato se extinga por el motivo a que se dedica este estudio, independientemente de que el arrendatario pueda solicitar indemnización de daños y perjuicios por la vía del art. 1101 del CC (LA LEY 1/1889), si la ruina es imputable al arrendador.
